Desafío de la vivienda turística en Colombia

Los esquemas de hospedaje de corta estadía han modificado las dinámicas del mercado inmobiliario y los riesgos que enfrentan promotores y constructores de vivienda turística en la estructuración, promoción y comercialización de sus activos, obligándolos a replantear su operación comercial para adaptarse a las exigencias que imponen tanto dichos esquemas como los operadores y consumidores del sector; esquemas que, conviene precisar, se instrumentan, como último eslabón de la cadena, a través de contratos de hospedaje y no de arrendamiento.

Un primer desafío surge de los vacíos que presentan muchos Planes de Ordenamiento Territorial frente a la vivienda turística. El principal de ellos es la ausencia de una categoría de uso específica, lo que genera incertidumbre sobre si su tratamiento urbanístico debe corresponder al de uso residencial o al de servicios. Si bien la Ley General de Turismo zanja esta distinción en el plano contractual, al calificar la vivienda turística como un servicio de alojamiento y no como una relación de arrendamiento, dicha claridad no se ha trasladado al ordenamiento territorial. Las exigencias técnicas, urbanísticas y de dotación difieren sustancialmente entre uno y otro régimen, con impacto directo sobre los costos del proyecto. Cuando el municipio respectivo encuadra la vivienda turística dentro del régimen de uso de servicios, constructores y promotores quedan sujetos a exigencias más rigurosas en materia de iluminación, señalización e infraestructura, equiparables a las previstas para establecimientos hoteleros. Dichas cargas, que recaen directamente sobre ellos, se trasladan inevitablemente al precio de adquisición y, por esa vía, al comprador final.

A lo anterior se suma que la explotación de inmuebles de destinación turística requiere autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal, lo que plantea un reto permanente de convivencia al interior de cada copropiedad, dado que la asamblea de copropietarios puede revocar o modificar dicha autorización en cualquier momento. En el plano operativo, el explotador del activo deberá cumplir con la inscripción y renovación periódica en el Registro Nacional de Turismo, conforme al Decreto 1074 de 2015, exigencias que, de prosperar el proyecto de decreto publicado recientemente por el propio Ministerio, podrían volverse más gravosas.

En materia informativa, además de las exigencias previstas en el Estatuto del Consumidor y en disposiciones como la polémica Circular 004 de 2024, expedida por la SIC, es recomendable que las piezas publicitarias contengan información suficiente para identificar que el proyecto forma parte de un desarrollo de vivienda turística.

La dinámica del mercado se ha ajustado en la medida de sus posibilidades a los desafíos de estos proyectos y la normatividad aplicable. Sin embargo, en un sector que, según el Consejo Mundial de Viajes y Turismo (WTTC), proyecta incorporar más de cuatrocientos mil nuevos empleos en el país hacia 2035, la ausencia de reglas claras y uniformes desincentiva la inversión, expone a promotores y constructores a interpretaciones contradictorias de las autoridades, y deja a los consumidores inmobiliarios sin un marco de referencia estable al momento de tomar sus decisiones. Colombia tiene un sector de vivienda turística con potencial de consolidarse como un motor relevante de desarrollo económico. Para que eso ocurra, la regulación debe estar a la altura de esa ambición.